[포항부동산변호사] 재건축 무산으로 영업 손해를 봤다는 상가 임차인의 8,600만 원 청구, 1,300만 원으로 줄인 사례

그렇지 않습니다.

"재건축이 끝나면 다시 임대해 주겠다"는 약속은 보통 재건축이 이루어지는 것을 전제로 한 조건부 약속입니다. 재건축이 무산되면 조건이 이루어지지 않은 것이어서, 그것만으로 계약 위반 책임이 생기지는 않습니다(민법 제147조).

다만 재건축 계획을 섣불리 알려 임차인이 가게를 비우게 했다면 불법행위 책임이 문제 될 수 있습니다(민법 제750조).

✔ 손해와의 인과관계:

책임이 인정되더라도 임차인이 주장하는 손해가 모두 배상 대상이 되는 것은 아닙니다. 임차인이 스스로 결정한 업종 변경이나 시설 철거 비용은 인과관계가 부정될 수 있습니다.

✔ 책임 제한:

법원은 손해를 공평하게 나누는 관점에서 임대인의 책임 비율을 제한하기도 합니다.

의뢰인 A씨는 서울의 한 건물 1층 상가를 임대하고 있었습니다. 임차인 회사는 2019년부터 보증금 5,000만 원, 월세 430만 원에 이 상가를 빌려 음식점을 운영했고, 계약은 한 차례 갱신되었습니다.

2021년 10월, A씨는 건물 재건축 계획이 있어 다음 갱신은 어렵다고 알렸습니다. 임차인은 이에 동의하고 2021년 말 영업을 마친 뒤 2022년 1월 초 상가를 돌려주었습니다.

그 직후 A씨는 재건축이 끝나면 다시 임대하겠다는 문자를 보냈습니다. 임대차보증금도 돌려주려 했지만, 임차인이 맡아 달라고 해 그대로 보관했습니다.

그런데 지하층 임차인을 상대로 한 명도소송에서 A씨가 패소하면서 재건축은 무산되었고, 건물은 리모델링으로 방향을 바꿨습니다.

임차인은 2022년 11월부터 같은 상가를 다시 빌려 메뉴를 바꾼 음식점을 열었습니다.

이후 임차인은 재건축 약속을 믿고 가게를 비웠다가 손해를 봤다며, 기존 시설 인수비용, 가스시설 철거비, 10개월간의 영업손실 등 약 8,600만 원을 청구했습니다.

주장 1. 기존 계약은 합의로 끝났고, 이후 새 계약을 맺었다

임차인이 갱신 거절에 동의하고 스스로 영업을 마친 뒤 상가를 돌려준 이상 기존 임대차는 합의로 끝났다는 점을 짚었습니다.

2022년 11월부터는 같은 조건의 새 임대차가 시작된 것이라고 주장했습니다.

주장 2. 재건축 약속은 조건부 약정일 뿐 재건축 의무가 아니다

문자메시지는 재건축이 이루어지면 다시 임대하겠다는 뜻일 뿐, A씨가 반드시 재건축을 해야 할 의무를 진 것은 아니라는 점을 분명히 했습니다.

재건축이 무산된 데에도 A씨의 귀책사유가 없다고 주장했습니다.

주장 3. 시설 철거와 업종 변경은 임차인의 선택이었다

기존 설비를 뜯어내고 업종을 바꾼 것은 임차인이 스스로 결정한 일이므로, 그 비용까지 A씨가 떠안을 이유는 없다고 주장했습니다.

주장 4. 영업 공백의 상당 부분은 A씨와 무관하다

임차인이 영업하지 못한 기간은 임차인 사정에 따른 것이고, 예상했던 재건축 기간보다 일찍 영업을 다시 시작해 정상적으로 수익을 내고 있다는 점을 들었습니다.

법원은 임차인의 청구 약 8,600만 원 가운데 1,300만 원만 인정했습니다.

먼저 기존 임대차는 합의해지로 끝났고 이후 새 계약이 맺어졌다고 보았습니다. 재건축 약속도 재건축이 이루어질 경우 다시 임대하겠다는 조건부 약정에 불과하다며 채무불이행 책임을 부정했습니다.

다만 지하층 명도도 마치지 않은 채 재건축을 서둘러 추진하고 다시 임대할 것처럼 알린 부분은 불법행위로 보았습니다.

그러나 손해 범위는 크게 줄였습니다. 시설 인수비용 약 5,695만 원과 가스시설 철거비 44만 원은 업종 변경이 임차인의 결정이었다는 이유로 인과관계를 인정하지 않았습니다.

영업손실도 임차인이 일찍 영업을 그만둔 기간을 빼고, 원래 계약 만료일 다음 날부터 영업을 다시 시작하기 전까지 약 6개월 22일분만 계산했습니다.

여기에 리모델링으로 건물이 개선되었고 예상보다 빨리 영업을 재개할 수 있었던 점 등을 고려해 A씨의 책임을 70%로 제한했습니다.

약속이 지켜지지 않았다고 해서 상대방이 주장하는 손해를 모두 떠안는 것은 아닙니다. 약속의 성격과 손해 하나하나의 인과관계를 따지면 배상액은 크게 달라질 수 있다는 점을 보여 준 사건입니다.

건물주라고 해서 임차인의 요구를 모두 들어줘야 하는 것은 아닙니다.

그렇다고 오랜 신뢰 관계였던 임차인과의 분쟁이 마음 편할 리도 없지요.

약속의 범위와 책임의 크기를 정확히 짚어, 의뢰인이 져야 할 몫만큼만 지도록 돕는 것이 제 일입니다.

※ 이 글은 실제 판결문을 바탕으로 당사자 정보를 비식별 처리한 성공사례이며, 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것입니다. 사건마다 결과가 다를 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.