[포항부동산변호사] 압류 걸린 분양권 매수 피해, 계약금 배액 위약금으로 청구액의 80%를 인정받은 사례

분양권 거래는 일반 부동산 매매보다 권리관계가 복잡합니다.

매도인 명의 분양권에 세금 체납 등으로 압류가 걸려 있으면 시행사나 신탁회사의 명의변경이 막혀, 매수인이 대금을 다 치르고도 권리를 넘겨받지 못하는 일이 생기지요.

이때 매수인은 다음 권리를 검토할 수 있습니다.

✔계약 해제와 원상회복

매도인이 약속한 날까지 권리이전을 하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있고(민법 제544조), 지급한 대금의 반환을 구할 수 있습니다(민법 제548조).

✔위약금

계약서에 "매도인이 위반하면 계약금의 배액을 배상한다"는 조항이 있으면, 이는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항). 실제 손해액을 따로 증명하지 않아도 약정한 금액을 청구할 수 있습니다.

✔예정액에 포함되는 손해

손해배상액을 예정한 경우 특별한 약정이 없는 한 그 채무불이행으로 생긴 손해는 예정액에 포함되므로, 별도의 손해를 더해 청구하기는 어렵습니다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결).

포항에 사는 의뢰인 A씨는 OO시 소재 상업시설 분양권을 매수하기로 하고 계약금 약 1,293만 원과 잔금 약 1억 1,338만 원, 합계 약 1억 2,632만 원을 송금했습니다.

그런데 계약 체결 무렵 이미 매도인 명의 분양권에 세무서장의 압류가 있었다는 사실이 뒤늦게 확인되었습니다.

그 압류는 계약 체결 직후 정식으로 접수되었고, 매도인 측은 약속한 날까지 권리승계나 소유권이전등기 절차를 이행하지 못했습니다. A씨는 거래 당시 이러한 권리관계를 충분히 안내받지 못한 상태였습니다.

A씨는 여러 차례 이행을 요청했지만 끝내 권리승계가 이루어지지 않자, 분양호실지정신청금 환불을 신청해 신탁회사로부터 잔금만 돌려받았습니다.

그러나 계약금과 취득세, 보수, 재산세 등 그동안 지출한 비용은 회수하지 못한 상태였지요.

주장 1. 매도인 측 귀책사유로 인한 채무불이행

압류 시점, 계약 체결 시점, 잔금 입금 시점, 이행을 요청한 시점, 잔금 환불을 신청한 시점을 시간 순으로 정리했습니다. 이를 통해 권리관계 하자가 매수인에게 충분히 고지되지 않았고, 매수인이 대금을 모두 치렀는데도 매도인 측의 권리이전 의무가 이행되지 않았다는 점을 객관적 자료로 드러냈습니다.

주장 2. 상대방 항변에 대한 반박

상대방은 자신은 매매계약의 당사자가 아니라거나, 오히려 매수인에게 귀책사유가 있다고 다투었습니다. 계약서와 송금 내역, 이행 요청 기록을 근거로 이 주장들을 하나씩 반박했습니다.

주장 3. 계약금 배액의 위약금 청구

계약서에는 "매도자가 본 계약을 위반한 경우 계약금액의 배액을 배상해 주어야 한다"는 조항이 있었습니다. 민법 제398조 제4항에 따라 이 조항이 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 계약금의 2배인 25,863,600원을 위약금으로 청구했습니다.

법원은 매매계약이 매도인 측의 귀책사유로 적법하게 해제되었다고 판단했습니다.

권리관계를 제대로 안내받지 못한 채 분양권을 매수한 피해자가 계약금 배액의 위약금을 인정받아 청구액 대부분을 회복한 판결입니다.

※ 이 글은 실제 판결을 바탕으로 당사자 정보를 비식별 처리한 성공사례이며, 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것입니다. 사건마다 결과가 다를 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.